超築古の木造アパートの出口は？
私の所有物件は現在4か所に6棟42室だが、築年数は15年から45年まである。
築45年の物件は平成24年にフルリノベーションしたものを3年前に購入した。
利回りは14.5〜20%超えのものまで、いわゆる築古高利回り物件だ。
不動産投資をしていて、何冊も不動産関連の本を読んで勉強している人なら誰しも承知している事だと思うが、築古物件はもちろんリスクがある。
突然の修繕費と空室リスク、そしてデッドクロスだ。
私の場合、築古を購入する時は必ず外壁塗装と空室の簡単な内装リフォームをやってしまう。
まれに外壁塗装は数年前にやっているラッキーなこともある。
融資を受ける時はリフォーム代も乗せてしまうし、それでも元々高利回りなのでなんとかなる。
ただそれでもやはり、さすがに築古は突発的な故障が多いが。
北国のせいか、雪解け時期には配管の水漏れはとても多い。こればかりはその時その時の対処療法だ。
キャッシュフローはでるが、気になるのは出口だ。大事にリフォームしながら持つとしても、いつかは売ることになる。
築40年超えてもでも売れるのか？
地元のIRIという不動産情報を見ている限り、
売れる。
といっても、小ぶりで2000万円以内、利回り20％前後だが。
もちろん、満室ならかなり早く売れる。
5000万を超える高額のRCの築古だと、地元では売れるまでに結構時間がかかっているようだ。耐用年数の残存が短く、返済期間が長く取れないのはキツい。
小ぶりの物件だと返済10年でもまわるので、買う人が結構いるのだ。
こういう小ぶりの築古は定期預金のようなものだと思っている。キャッシュフローはそう多くはないが、安く買えれば、数年経ってもうまくいけば購入価格＋リフォーム代より高く売れる。
とにかく、安く買う事は大事だ。
そして、空室対策は、センスの良いクロスが一番コスパが良いと思う。
最近は当たり前のようにアクセントクロスで差別化をはかりましよう、と本などにも書いてあるが、出来ればものすごくセンスの良い職人さんを探して欲しい。
幸運な事に、主人の友達が建築士で、たまに店舗などのコーディネートもしている人で、とてもセンスの良い人なのだ。
12戸中6戸が空室のアパートを買った時、ペンキと壁紙だけでなるべくお金をかけないリフォームをお願いして、見違えるように素敵にしてくれた。
6戸すぐ満室になり、今も満室稼働だ。
超築古アパートを売る時は満室は絶対条件。
日頃からこまめなお手入れをしておく事。
水回りは取り替えずなるべくそのまま使い、蛇口やシャワーヘッドを替えたり、キッチンの扉をダイノックスシートや塗装で見栄えを良くする事。
とにかくセンスの良い色や柄のクロスを選ぶこと。
などに気を付けている。
すでに二棟、そうやって売っている。
デッドクロスについてはまた今度。
